市場分析レポート・ディレクトリ

■福岡Aグレードオフィス賃貸市場＠2025年第3四半期
　▼空室率：6.6％（YoY＋1.4ポイント、QoQ－2.1ポイント）　
　▼賃料：2万1835円（YoY＋8.0％、QoQ＋1.2％）　※2025年以降上昇ペースが鈍化
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■大阪Aグレードオフィス賃貸市場＠2025年第3四半期
　▼空室率：2.5％（YoY－1.3ポイント、QoQ－0.8ポイント）　
　▼賃料：2万5420円（YoY＋10.8％、QoQ＋3.2％）　※2003年の観測開始以来最高を記録
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■東京Aグレードオフィス賃貸市場＠2025年第3四半期
　▼空室率：0.9％（YoY－2.3ポイント、QoQ－1.6ポイント）
　▼賃料：3万7042円（YoY＋7.5％、QoQ＋2.4％）　※7四半期連続でQoQプラス
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇
■東京Aグレードオフィス売買市場＠2025年第3四半期
　▼価格：YoY＋12.9％、QoQ＋4.2％

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■シンガポール住宅市場＠2025年第3四半期
　価格指数QoQ＋0.9％／賃料指数QoQ＋1.2％／販売戸数3288（QoQ＋171.3％）
■シンガポールオフィス市場＠2025年第3四半期
　価格指数QoQ－0.2％／賃料指数QoQ－0.1％／空室率11.2％（QoQ－0.2ポイント）
■シンガポールリテール市場＠2025年第3四半期
　価格指数QoQ－0.7％／賃料指数QoQ＋0.9％／空室率6.9％（QoQ－0.2ポイント）
■シンガポールインダストリアル市場＠2025年第3四半期
　価格指数QoQ＋0.6％／賃料指数QoQ＋0.5％／空室率10.9％（QoQ－0.3ポイント）

※第3四半期は7～9月。QoQは前期比

■シンガポール住宅市場＠2025年第2四半期
　価格指数QoQ＋1.0％／賃料指数QoQ＋0.8％／販売戸数1212（QoQ－64.1％）
■シンガポールオフィス市場＠2025年第2四半期
　価格指数QoQ－1.1％／賃料指数QoQ－0.3％／空室率11.4％（QoQ－0.3ポイント）
■シンガポールリテール市場＠2025年第2四半期
　価格指数QoQ＋0.1％／賃料指数QoQ＋0.9％／空室率7.1％（QoQ＋0.3ポイント）
■シンガポールインダストリアル市場＠2025年第2四半期
　価格指数QoQ＋1.4％／賃料指数QoQ＋0.7％／空室率11.2％（QoQ＋0.2ポイント）

※第2四半期は4～6月。QoQは前期比

■都心5区オフィス空室率＠2025年10月
　2.59％（YoY－1.89ポイント、MoM－0.09ポイント）　※8カ月連続低下
　　▼新築ビル：12.35％（YoY－10.28ポイント、MoM－3.14ポイント）
　　▼既存ビル：2.36％（YoY－1.87ポイント、MoM－0.07ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2025年10月
　2万1261円（YoY＋1083円、MoM＋169円）　※21カ月連続上昇
　　▼新築ビル：3万931円（YoY＋3773円、MoM＋1086円）
　　▼既存ビル：2万1039円（YoY＋1053円、MoM＋163円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

「金利2％時代」の到来が視野に入ってきた。「金利2％時代」のREIT市場では、10年国債利回りに対するイールドスプレッドについて従来の3％台ではなく、1％台の水準を投資家に受け入れてもらう環境整備が求められる。そのためには、不動産賃料の引き上げや自己投資口の取得などを通じて分配金の持続的な成長期待を高めることと、REITの商品特性を広く訴求し多様な投資家の参入を促すことで、厚みのある投資家層を形成することが不可欠だ。現在の低い借入利率や潤沢な不動産含み益といった強固な経営基盤を活かしつつ、これらの取り組みを進め、米国REIT市場並みに低いリスクプレミアムが許容される市場環境が育まれることに期待したい。

2025年第3四半期（7～9月期）の東京主要5区のグレードAオフィス市場は、新規供給量は限定的で、引き続き旺盛な需要により需給の逼迫が一段と進行した。新規供給量8600坪に対し需要量は6万5500坪と需要が供給を大幅に上回り、空室率は前期比0.6ポイント低下の1.5％と過去最低水準に接近し、平均坪あたり賃料は3万4000円と前期比1.8％上昇した。世界経済の不確実性が高まるなかでも日本経済の見通しは堅調であり、企業の人材採用競争の激化を背景に、交通利便性の高い都心部の優良物件への移転ニーズが続いている。

■ハイストリート店舗空室率＠2025年第3四半期
　▼銀座：0.0％（YoY－1.0ポイント、QoQ±0.0ポイント）
　▼表参道・原宿：0.4％（YoY－0.4ポイント、QoQ－0.1ポイント）
　▼心斎橋：0.0％（YoY±0.0ポイント、QoQ±0.0ポイント）
　▼栄：0.0％（YoY±0.0ポイント、QoQ±0.0ポイント）
　▼天神：4.5％（YoY－0.6ポイント、QoQ－0.4ポイント）
■ハイストリート店舗想定成約賃料＠2025年第3四半期
　▼銀座：28万6000円（YoY＋8.7％、QoQ＋1.4％）
　▼表参道・原宿：24万6000円（YoY＋20.1％、QoQ＋2.2％）
　▼心斎橋：27万1000円（YoY＋8.4％、QoQ＋1.9％）
　▼栄：7万3000円（YoY＋2.8％、QoQ±0.0％）
　▼天神：6万6500円（YoY＋14.1％、QoQ＋0.8％）

※想定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）の上限と下限の平均値。第3四半期は7～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■東京23区オフィス空室率＠2025年10月
　1.68％（MoM－0.17ポイント）
　　▼都心5区：1.31％（MoM－0.11ポイント）
　　　●千代田区0.88％／中央区1.74％／港区1.40％／新宿区1.34％／渋谷区1.26％
　　▼周辺18区：2.85％（MoM－0.33ポイント）
■東京23区オフィス募集面積率＠2025年10月
　2.64％（MoM－0.17ポイント）
　　▼都心5区：2.21％（MoM－0.16ポイント）
　　▼周辺18区：3.99％（MoM－0.20ポイント）
■東京23区空室面積＠2025年10月
　12万1000坪（MoM－2万2000坪）
　　▼増加2万8000坪／減少5万坪

※調査対象は延べ床面積300坪以上のオフィスビル

■REIT市場規模＠2025年10月末
　▼上場銘柄数：58（YoY±0、MoM±0）
　▼時価総額：16兆9387億円（YoY＋2兆3815億円、MoM＋3480億円）
　▼資産規模：23兆9248億円（YoY＋4843億円、MoM＋277億円）
　　●用途別割合：オフィス36.6％／商業施設14.5％／住宅15.5％／物流施設20.3％
　　　　　　　　　ホテル10.4％／ヘルスケア施設1.5％／その他1.2％
　▼保有物件数：4896（YoY＋42、MoM＋1）

※YoYは前年同期比、MoMは前月比

■都心5区オフィスビル空室率＠2025年10月末
　1.77％（MoM－0.10ポイント）　
　　▼千代田区0.90％／中央区2.40％／港区2.23％／新宿区1.82％／渋谷区1.38％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2025年10月末
　3.26％（MoM－0.20ポイント）　
　　▼千代田区2.37％／中央区3.85％／港区3.66％／新宿区3.55％／渋谷区2.94％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

■投資家平均期待利回り＠2025年9月
　▼オフィス（大手町）：3.15％（QoQ±0bps）　※12四半期連続横ばい
　▼賃貸マンション（ワンルーム、都心5区）：3.55％（QoQ±0bps）
　▼商業施設（銀座中央通り）：3.15％（QoQ±0bps）
　▼ホテル（宿泊特化型、都心5区）：4.25％（QoQ－3bps）　※過去最低を更新
　▼物流施設（MT型、首都圏湾岸部）：3.65％（QoQ－3bps）　※過去最低を更新
　▼データセンター（東京近郊）：4.48％（QoQ－5bps）

※2025年9月にメールを送付して調査。調査対象135人、回答者114人、回収率84.4％。投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント

■不動産投資額＠2025年第3四半期
　2兆920億円（YoY＋68％）　※四半期ベースで2005年の調査開始以来最大
　　▼投資家別内訳
　　　REIT：2730億円（YoY－27％）
　　　REIT以外の国内投資家：1兆1640億円（YoY＋91％）
　　　海外投資家：6560億円（YoY＋154％）
　　▼アセットタイプ別の状況
　　　オフィス：8040億円（YoY＋160％）
　　　住宅：3020億円（YoY＋96％）
　　　商業施設：1600億円（YoY＋72％）
　　　ホテル：3330億円（YoY－2％）
　　　物流施設：3460億円（YoY＋70％）

※投資額は10億円以上が対象。土地取引とREITのIPO時取得を除く。第3四半期は7～9月。YoYは前年同期比

■東京都心部Aクラスオフィスビル市場＠2025年第3四半期
　▼成約賃料：3万4082円（QoQ＋3519円）　※8期連続の上昇
　▼空室率：1.3％（QoQ－1.0ポイント）　※2021年第2四半期以来の1％台
■東京都心部Bクラスオフィスビル市場＠2025年第3四半期
　▼成約賃料：2万4225円（QoQ＋1934円）　※直近ピークの2019年第3四半期を上回る
　▼空室率：1.9％（QoQ－0.3ポイント）　※8期連続の低下
■東京都心部Cクラスオフィスビル市場＠2025年第3四半期
　▼成約賃料：1万9501円（QoQ＋459円）　※4期連続の上昇
　▼空室率：2.4％（QoQ－0.2ポイント）　※2022年第3四半期の5.0％をピークに低下傾向

※第3四半期は7～9月。QoQは前四半期。成約賃料は坪あたり月額（共益費除く）

■法人取引量指数（全国、住宅・非住宅合計）＠2025年7月
　283.9（MoM＋0.2％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　戸建て住宅360.3（MoM＋0.3％）／マンション（区分所有）267.5（MoM＋1.8％）／
　　非住宅237.5（MoM＋1.6％）
　▼都道県別内訳（住宅・非住宅合計）
　　東京都260.1（MoM＋2.8％）／愛知県292.2（MoM＋1.0％）／大阪府282.0（MoM－1.9％）

※2010年の年平均を100とした指数。季節調整値。MoMは前月比

■不動産価格指数（全国住宅総合）＠2025年7月
　144.2（MoM－0.1％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　住宅地118.0（MoM－1.4％）／戸建て住宅119.4（MoM－0.1％）／
　　マンション（区分所有）219.0（MoM＋1.5％）
　▼都道県別内訳（住宅総合）
　　東京都178.7（MoM＋1.0％）／愛知県126.9（MoM＋0.5％）／大阪府152.4（MoM－0.1％）

※季節調整済みの速報値。MoMは前月比

ザイマックス総研が独自に収集した賃貸オフィスの成約事例データを用い、オフィスビルのリニューアルが賃料にどの程度影響を及ぼすのかを分析した。リニューアルを実施したビルは、リニューアルなしのビルと比較して賃料が全体的に高くなる傾向が確認されたが、その効果の大きさは、リニューアルを実施した時点の築年数やリニューアル後の経過年数によって異なる。そこで、築年数とリニューアルの有無を考慮したうえで、新築から5年ごとの賃料推移を推計した。新築時から経年とともに推計賃料は下落していくが、たとえば築21年にリニューアルを行った場合、築25年から35年の期間はリニューアルによって築年数が5年浅いビルに相当する賃料が維持されるなど、リニューアルはオフィスビルの賃料水準を長期的に維持する有効な手段であることが示唆された。

■都心5区のマンション募集賃料＠2025年9月末
　▼千代田区：2万1247円（MoM＋117円、YoY＋1444円）　
　▼中央区：1万9915円（MoM＋127円、YoY＋2069円）　※集計開始以来最高値
　▼港区：2万5380円（MoM－201円、YoY＋4282円）　※13カ月ぶりの下落
　▼新宿区：1万9796円（MoM＋155円、YoY＋1723円）　※集計開始以来最高値
　▼渋谷区：2万1877円（MoM＋383円、YoY＋1077円）　※集計開始以来最高値

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

日本の賃貸住宅投資における東京一極集中の要因とその地域分散の可能性を探索するため、賃貸住宅市場を地域ブロックや都道府県、市町村などの複数の地域スケールから分析した。具体的には、日本の賃貸住宅に関する不動産投資市場を分析。続いて、地域の特性と地域スケールの違いによって賃貸住宅の住戸数（ストック）と着工数（フロー）の違いが生じていることから、その一因としての鉄道網や商業・業務機能の住宅化（コンバージョン）というファクターに注目した。最後に、賃貸住宅の需要の中心となる若年単身世帯を中心に、人口流入の動向を複数の地域スケールと社会階層に着目して分析している。