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はてなキーワード: 地代とは
## 要旨
2日前の増田に「札幌の徒歩圏マンションは“集まってる企業的に相応”だから市川より遥かに安く、適正は1000万円」という主張があった。けれど、それって企業の立場が擬人化されて書いてない？ もし札幌・中心徒歩圏＝1000万円が本当に適正なら、「じゃあなぜ片道60分の移動を続けるの？」という問いに自動で突き当たる。
通勤時間をゼロ評価（＝自分の片道30〜60分を無視）したまま、「総生産量」「やりがい」「資産形成」だけで語ると、生活者の幸福が抜け落ちる。
この記事は生活者の視点で「適正額」を試算する。キーワードは時間家賃（じかん-やちん）――家の値段＝立地＋広さ＋“毎日むしられる時間”だ。
参考に、東京の新築分譲マンション平均価格はいま1億円超（首都圏新築・2024年平均は1億485万円）で、23区の中古70㎡も直近で1億円台に乗る局面が出ている。これが生活者にとって“適正”なのかを、時間と代替地（高松・札幌）で測り直す。
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## 前作のダイジェスト
人口移動の足元：2024年の東京は依然として転入超過だが、伸びは鈍化。23区の転入超過は回復したものの、年齢階層ではムラが目立つ。
年齢構造の変化：20代は流入が続く一方、30代は2024年10月以降転出超過が指摘される（統計局の資料）。家族形成期が“中心で暮らす難度”を物語る。
通勤の現実：東京圏の鉄道定期利用者の平均片道所要は67.7分。時間消費が生活水準を直撃している。
企業はどこへ？：「本社移転」は2019年までは東京転入超過の年もあるが、機能分散（地方に研究・製造・BPO）が同時進行。2020年以降は一貫して東京都～関東からの転出超過で、“本社＝東京集中”の一枚絵では語れない段階。
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元増田のロジックは「企業視点での総生産性最大化」だ。東京(本物)は取引密度が高く、希少な専門職の面接効率も良い。企業が払う地代なら説明がつく。
でも生活者にとっては違う。時間＝寿命を燃やす通勤は毎日課金。東京の高い貨幣地価は、時間地価（言い換え：タイム地価）で割って再評価すべきだ。
＞ 命題：家の“適正額”＝「代替都市で同等生活を得るコスト」＋「東京で失う/得る時間価値」の現在価値。
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### ① データの杭
高松市の公営（県/市）住宅の家賃帯は1.6万〜4.3万円台（間取り3K/3DK含む）。中心至近ではない(磨屋町2.0km, 家to目的地28分)が、市内要所へのバス移動で日常機能が完結する価格帯が現実に存在する。
東京の新築分譲平均は1億485万円（2024年）。23区の中古70㎡は2025年5月に1億88万円の局面。
家賃2.5万円/月（年30万円）を表面利回り6%で割り戻すと、約500万円の資産価値（30万円÷0.06=500万円）。都雇圏人口50万人以上では享受対象は飽和している故, 機能“到達”が28分程度で満たせる.「28分生活」の最低ラインの再取得コストはこの桁になる。
＞ ここでの500万円は**“生活機能の再取得コスト”の目安であり、「分譲クオリティの広さ/築年」ではなく“暮らせる導線”の最低ラインを可視化するための共通スケール**。
東京で家→目的地28分のファミリー住戸は、1億円級に普通にぶつかる。同じ“到達時間”を買うためのコスト差は桁違いだ。
生活機能28分を買うコスト：500万円（公営最廉価相当スケール）vs 1億円級（東京の市場取引）
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「札幌・中心徒歩圏＝1000万円が適正」は、市場実勢と乖離している。直近の市況では、札幌市の中古70㎡相場は数千万円帯が実務レンジ。中心区でも1000万円フラットは築年・立地条件が強く制約された例外的ピン点で、“徒歩圏の標準像”とは言い難い。1000万円を普遍の“適正”と言い切るのは危うい。
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東京(本物)の平均的な通勤：片道67.7分（鉄道定期利用者平均） → 差=52.7分
年間の“失う時間価値”＝252h×1,500円=378,000円/年
＞ つまり、同じ暮らしを得るために、東京は追加で1,260万円の**“時間家賃”を払っているのと同じ**。
本来ならその分だけ“家の適正価格”は下がる――生活者の適正は、企業の適正より軽くなる。
（注）平均通勤時間は地域・職種で大きくブレるため、自分の通勤実測でNPVを差し替えてほしい。
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結論：賃金プレミアムは1〜2割台が実務レンジ。“時間家賃”のNPV（上の例で約1,260万円）を相殺するには弱い。住宅価格の倍率20倍を正当化できる材料にはならない。
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# じゃあ、**東京(本物)の“適正額”**はいくら？（生活者版の答え）
## ケースA：中心“徒歩4分圏”の70㎡
代替地（高松中心）新築70㎡で4,000万円級が十分に成立するマーケット（市内中心の機能密度で暮らしが完結）。
東京プレミアム（雇用機会・エンタメ“在庫”）を2割上乗せしても、4,800〜6,000万円が、東京(本物)の中心徒歩4分圏(銀座, 上野, 新宿等徒歩4分内)の生活者の適正レンジ。
実勢（新築平均1.6億円、23区中古70㎡1億円局面）との差：+10,000〜+11,200万円。
高松公営家賃2.5万円→利回り6%で500万円（**“生活機能再取得”**の最低スケール）。
私募REバリュエーションに寄せれば、同等導線の分譲クオリティでも1,500〜3,500万円が東京(本物)の片道28分生活者目線の妥当帯。
実勢（1.2億円級）との差：+8,500万〜+10,500万円。
## 総括
＞ 総括：企業の最適（在庫密度）で決まるのが東京の“市場価格”。
生活者の最適（時間×導線）で決めると、“適正額”は“市場”の半額以下に沈む。
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## 「間をとる」が適正？ → **そんなことない。上限“2割増”**まで
企業の“在庫経済”と生活者の“時間経済”の半々で折衷したくなる。
しかし、時間家賃のNPVは日々確定的に出費される損失だ。一方、企業の在庫密度は個人の享受上限（1日0.5GB仮説のような情報処理限界）で逓減する。だから、折衷ではなく生活者重みで決めるべき。**“上限2割プレミア”**がまだ良心的だ。
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## 実際に“減っている30代”のシグナル
統計局自身の資料で、20代は転入、30代は転出超過が明記される。家族形成期の住居コストと時間家賃が臨界を超えると、転出が起きる――“生活者の適正”に市場価格が合ってないシグナルだ。
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1. 札幌1000万円は市場の中央値でも生活者の適正でもなく、例外ピンの一般化。
2. 高松の公営家賃(磨屋町2.0km家to目的地片道28分)は**“28分生活”の最低再取得コストを見える化する良い定規**。
3. 東京(本物)の1億円は、企業の在庫密度の影で時間家賃のNPVを踏みつけにしている。
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東京(本物)の“市場価格”は立派だ。けれど生活者の適正額は**“時間”を入れた瞬間に半額以下に落ちる。札幌1000万円論も、高松500万円スケールも、東京1億円も、同じ定規（時間家賃）で測ろう。
家の値段は寿命の使い方**で決まる――それだけの話だ。
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## 参考データ・出典
首都圏新築分譲マンション平均価格（2024年1億485万円）：不動産経済研究所まとめ記事。
東京23区中古70㎡が1億円局面：野村不動産アーバンネット（東京カンテイ提供データ）。
高松の公営住宅 家賃帯（1.6万〜4.3万円台）：香川県/高松市資料、MLIT資料。
平均年収：doda。最低賃金：厚労省／労働局（東京1,163円・香川970円）。
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徒歩4分＝約320m半径、面積は約0.32km²。自治体レベルでは住居密度2万人/km²が限界だが、部分的にはもっと詰め込める。特に二階建てアパートメインで2万人／k㎡を達成していた中野区と違い、2020年以降は都雇圏50万人でも中心は15階前後マンション林立だ。つまり密度7倍(14万人／㎡)。故に“徒歩4分内6万人”。徒歩圏の議論は半径×密度で都度計算を。（この項は一般式の説明であり、具体都市の密度は用途地域で大きく変わります）
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## まとめ一行
“時間家賃”をチョキっと足して引けば、東京(本物)の住居の適正額は――
誰かの参考になるかもしれないので、数ヶ月経っての感想を書いておく。
よく言われるのは、地方は家賃が安い（というより東京は家賃が高い）ということだと思う。
まず、新しく広いマンションはほぼない。車社会なので、駐車場が必須である。ということは、高いマンションを建てた場合、その住人分の駐車場が必要となるので、その分敷地が必要となる。なので、土地効率が悪く、ほとんど新しいマンションが建つことはない（もちろん全然ないわけではない）。今残っているマンションはモータリゼーションの前のものが多い。また、家賃が安いということは建物にかけられる費用が少ないということなので、投資効率の観点から広い部屋は作られない。土地代は安くても、キッチンやユニットバスの価格は安くないからだ。
となるとどうなるかというと、家族向けは50平米前後の2DKくらいのアパートがたくさん作られる。
山手線内でも、駅から少し離れて50平米くらいで古い2DKのマンションだと10万ちょっとで借りることができる（以前まさに借りていた）。今の部屋は、50平米より少し広いが、家賃が8万円程度なのでいうほど差はない。
家賃が安いと言われるうち、こういう条件が悪いところに住んでいるから、というのは結構あるのではないかと思われる。
大学の時に上京して以来、たまに帰ってきていただけなので気がついていなかったけど、意外と便利だった。まず車で15分も走ると結構いろいろな店や場所に行ける。車で15分はドアドア15分である。車は平置きなので、10秒くらいで出発できるので、日常的にいく場所では全く不便がない。ショッピングモール的な場所にもその時間内で行ける。
30分も走ると、かなりの場所にいける。高速道路で1時間も走れば隣の県に行ける。東京の場合、電車のタイミングが悪いと、近くの場所でもドアドア1時間みたいなこともあるので、そういう意味では、時間あたりで行ける範囲は広く感じるし、不便はほとんどない。
地方は、生活費も安いと言われるが、個人的な印象だとむしろ高いと思う。
スーパーに行って思うのは、東京にいた時によく行っていたオーケーの方が全然安いということだ。
考えてみれば当たり前で、まず物流は東京に最適化されている。普段食べるもので、地産地消的なものよりも、圧倒的に全国の他の地域や海外で作ったものを食べる機会の方が多い。東京以外の場合は、その分輸送コストがかかるので、意外と食料品は高くなる。
また、工場で作ってるものも同様である。スーパーで買うものは、基本的に生鮮食品よりもこっちの方が多いので、その分生活費は嵩みがちになると思う。
人によって事情が異なると思うが、光熱費が意外とかさんでいる。なぜならプロパンだからだ… 割と発展しているところで人も多いのに都市ガスが来ていない。おそらく投資余力もないので、今後もこないと思う。また、木造の家になったので、エアコン代と思われる電気代も結構かかってる気がする。が、正直何が原因かはわかっていない。外で仕事する機会がゼロになった影響かも？とも思う。
なお、法律改正により開示されることになった設備費とか乗ってるわけではないので、本当にガス代が高いだけなんだと思う。プロパンは本当に無くなってほしい。
基本的に車で移動するので、ガソリン代はかかる。が、正直誤差だと思う。まず今乗ってる車の燃費がいいので、月に1回程度（今は夏場でエアコンを入れるので2回程度）給油する。1回4000円〜5000円程度かかっていると思う。確かにそこそこかかると思うが、東京だと電車代がかかるし、子連れなので場合によってはタクシーなども活用していた。移動にかかる費用で言えば、全然東京の方がかかっていたと思う。そこに車代も別にかかってくるが、自分の場合は都内で車を所有していたので、そこに関しては特に感想なし。
基本的には圧倒的に東京の方が安いと思う。競争があってないようなものだし。特にスマホは選択肢がたくさんあるので、東京の方が全然いい。まあただ、基本的にネットで買っているので、変わらないと言えば変わらないかも。
工業製品が溢れる現代において、家賃や地代が安いからといって安く売ってるとかはほぼなく、基本的に地方民の方が生活コストは高そうという感想だ。
一方で、家庭レベルで見ると節約になっているような気がする。一番大きいのは外食やコンビニ、弁当飯の割合が減って、基本的に自炊になったことだ。
コンビニや弁当やも徒歩圏内にあるが、気軽に行く感じではない（とはいえ10分程度）ので、自炊する機会が圧倒的に増えた。車でスーパー行ってまとめ買いできるのも大きい。
以前は、仕事が忙しいと外食や弁当を買ったり、ウーバーイーツすることも多かったが、今は基本的に自炊なので、トータルで節約になっている気がする。
東京都ってやっぱり余裕があったんだと思った。まず保育園で一人の先生が見ている数が全然違う。規定内らしいが圧倒的に余裕がなさそう。東京は区によって違うけど、自分がいた区は1人の先生がみる子供の数が半分以下だった。こういう細かいところに出せるお金に違いを感じる。
また、ゴミの収集頻度も全然違う。段ボールなどの資源ごみは2週に1回だし、燃えないゴミは月1回だ。24時間ゴミ出し可の場所に住んでた自分としてはちょっと辛い。しかも別に家は広くないので、普通に溜まっていくだけだ。ただ、そういうこともあってかスーパーで回収が結構盛んで、資源系については意外と不便ない。燃えないゴミはマジで困る。
仕事はフルリモートで東京の企業で働いているので、給与水準含めて正直わからない。月1、2回出社しているが、特に不便もなくやっていけてると思う。今のところ全く困ってはないが、将来を考えたら若干不安は残る。
先述の通り、上位職のwebエンジニア系をやっているが、同じポジションは地元にはまずない。もし転職となったらどうすればいいのかはかなり悩ましい。
上の方で意外と便利と書いたけど、それは自分が大人で車に乗っているからだ。高校生レベルだと全然感想が違う。車で15分は自転車で3、40分以上かかる。これは地元が不便だと感じてもしょうがない。加えて、地元にはトップレベルの高校生が満足する大学がない。就職以前に大学の時に上京してしまい、その後地元に戻る理由は正直何もない。これがせめて満足できる大学が地元にあれば、全然変わってくると思う。大学生になると車にも乗れて、不便な場所という印象も薄れるし、トップレベルの人材の一部でも残れば、いずれ何か産業が起こると思う。地方創生は、トップレベルの大学誘致からだと思う。
家を建てる（もしくは買う）ことも視野に入れているので、近所で販売している家などは定期的にチェックしている。値段としては5000万円前後が多い印象だ。
意外と高くて驚いた。高くなったとはいえ、東京でもある程度の年数の中古マンションも探せば6000万円程度で買うこともできる。もちろん広さも築年数も全然条件として違うが、単に値段だけ見ると、東京のマンションの方がいいのでは？と思わなくもない。でも、結構売れていて、1ヶ月もかからず成約しているようだ。確かに広い賃貸はほぼない。子供が生まれたら基本は家を買うことになるんだと思う。こちらの方でも共働きが普通なので、金額的には十分払えるレベルなのだと思う。
東京の夏は地獄のようだったので、夏は本当に引っ越して良かったと思う。かなり過ごしやすくなった。この時期の暑い日でも、窓を開ければエアコンがなくてもギリいけそうと思うくらい。高い建物がないためか、結構風が入ってくる。また最高気温は同程度でも最低気温は全然違うので、特に夕方は結構過ごしやすいと感じる。
熱中症警戒アラートも余裕があり、子供も結構外で遊ぶことができていて、その点でもいい。
一方冬はどうかというと、まだ本格的に体感はしていないが、こちらに引っ越してきてすぐ、冬並みの寒さの日で雪が続いた日があった。
その時でも、室内でいる分には問題なかったし、外は車で移動だったので、意外と気にならなかった。なのでおそらくイメージよりは気にならないと思っている。
引っ越してまだ数ヶ月だけど、生活はすごく楽になった。9割以上、実家が近くなったおかげである。週3以上いってる。妻も忙しいときは、実家に行く？というくらい馴染んでる。
特に子供を見てくれるのが大きい。子供2人に対して大人4人なので、かなり手が空くし、ご飯も1人で作るより2人で作る方が圧倒的に楽である。
仕事の都合さえつけば、地方も悪くない。ただしその仕事の都合をつけるのは大変だし、ましてや将来にわたってそれが維持できるかどうか考えるとなかなか難しいと思う。
あと、完全に自分の都合で引越ししているので、特に将来、子供にとって良かったのかどうかはまだわからない。ただ今のところ、不便は特にないよ、ということで。
また文春ｶﾞー！って発狂すんのか？w
https://bunshun.jp/articles/-/78889
インターネットの登場は、資本主義に対する楽観をさらに強化した。しかし、それから30年後の世界は、自由で平等で豊かどころか、その逆になってしまった。資本主義は失敗したのか。否、資本主義は成功し、その成功がデジタル空間を生み出した。しかし、そのデジタル空間が、資本主義そのものを破壊している。ならば今度こそ、社会主義になるのか。否、かつて資本主義が打倒した封建制がよみがえったのである。それが「テクノ封建制」である。
現代の経済システムを「封建制」と呼ぶのには異論も出ているようだが、それでもバルファキスがそう断言する理由は、その搾取の仕組みにある。かつて封建制においては、封建領主は領民たちを土地にしばりつけ、彼らから地代という「レント」（不労所得）を搾取した。これに対して資本主義は、資本財や労働力から生まれる「利潤」の追求によって動くシステムであった。しかし、現代では、GAFAMなどがデジタル・プラットフォームを提供し、そこで利用されるアプリの開発者の売り上げの一定割合をピンハネする。あるいは、非正規労働者や零細自営業者の出来高払いの稼ぎからピンハネする。こうしてプラットフォーマーが得た法外な利益は「利潤」とは言えない。「レント」である。レントを追求するシステムは「資本主義」ではない。「封建制」である。だから、「テクノ封建制」だというわけである。
バイデン政権は、テック業界の独占にメスを入れようとしていた。これに反発したテック業界は、2024年の大統領選においてトランプを支持し、第二次トランプ政権を成立させた。そのトランプの大統領就任式には、イーロン・マスク、ジェフ・ベゾス、マーク・ザッカーバーグ、ティム・クック、セルゲイ・ブリンといったテクノ封建領主たちが顔をそろえた。マスクに至っては政権入りした。
また文春ｶﾞー！って発狂すんのか？w
https://bunshun.jp/articles/-/78889
インターネットの登場は、資本主義に対する楽観をさらに強化した。しかし、それから30年後の世界は、自由で平等で豊かどころか、その逆になってしまった。資本主義は失敗したのか。否、資本主義は成功し、その成功がデジタル空間を生み出した。しかし、そのデジタル空間が、資本主義そのものを破壊している。ならば今度こそ、社会主義になるのか。否、かつて資本主義が打倒した封建制がよみがえったのである。それが「テクノ封建制」である。
現代の経済システムを「封建制」と呼ぶのには異論も出ているようだが、それでもバルファキスがそう断言する理由は、その搾取の仕組みにある。かつて封建制においては、封建領主は領民たちを土地にしばりつけ、彼らから地代という「レント」（不労所得）を搾取した。これに対して資本主義は、資本財や労働力から生まれる「利潤」の追求によって動くシステムであった。しかし、現代では、GAFAMなどがデジタル・プラットフォームを提供し、そこで利用されるアプリの開発者の売り上げの一定割合をピンハネする。あるいは、非正規労働者や零細自営業者の出来高払いの稼ぎからピンハネする。こうしてプラットフォーマーが得た法外な利益は「利潤」とは言えない。「レント」である。レントを追求するシステムは「資本主義」ではない。「封建制」である。だから、「テクノ封建制」だというわけである。
バイデン政権は、テック業界の独占にメスを入れようとしていた。これに反発したテック業界は、2024年の大統領選においてトランプを支持し、第二次トランプ政権を成立させた。そのトランプの大統領就任式には、イーロン・マスク、ジェフ・ベゾス、マーク・ザッカーバーグ、ティム・クック、セルゲイ・ブリンといったテクノ封建領主たちが顔をそろえた。マスクに至っては政権入りした。
はてなー諸氏は「景気は悪い！」と言っているが、個人的には2019年頃からの景気は悪くなっていないと思う。もちろん業界や地域によるところが多いと思うけど。
■前提
・会社の業績が良い。コロナ初期は横ばいだったが、それ以降は連続で増収増益
・ベースアップは3%と若干良いぐらい。だが健康保険料が上がっているので、増えた手取りは数千円ぐらい
・賞与の延びは激しい。2023年通期3ヵ月分が2025年は4ヵ月分に。お陰様で額面年収1000万超えた。労働組合に感謝
・新卒採用ができない（内定辞退率が高い）。来年の初任給は25万円に増えた。初年度は賞与半分だから、年収350万ぐらい？
・20代の離職率が高い。30代以降は落ち着いている。なお20代は年収400万、30代は年収700万ぐらい。最近は賞与高いからもう少し増えてるかも
・持ち家の資産価値が増えた。2017年に6000万で購入した新築のマンションだが、現在の相場で8000万程度。住宅ローンはまだ据え置きだが、ぼちぼち上がりそうで怖い
・アラサーの部下・後輩は、ペアローンで新築1億を買うか、築浅中古を5000万～7000万ぐらいで買おうとしている
・株式投資が順調。5年で3倍。コロナ初期の暴落で買い増しておけば良かった。NISAは、クレカ使って月10万をオルカンで積立中
・甥の就職がすんなり大手に決まった。受けたのは10社程度とのこと。初任給は23万。今って就職活動の交通費出るのね。氷河期世代から見ると隔世の感
・甥のバイトの時給は（都内繁華街の飲食業）は昼で1500円、夜で2000円ほど。これもすごい
・新人が来ない（新人は時給1200円程度）ので、卒業ギリギリまでシフトを入れられてキツイとボヤいている。卒業までに後輩を紹介してくれと店長に泣きつかれたとのこと
■物価高
・スーパーやコンビニは言わずもがな。マイナー品や見切り品を通販でまとめ買いすることが増えた。クレカ主体のポイ活も始めた。自治体のキャッシュレス優遇キャンペーンは神
・都内の居酒屋は、仕事帰りに軽く飲む安居酒屋でも3000円はザラ（以前は2000円程度）。普通居酒屋チェーンでも5000円は見ておかないとキツい
・地方に行くと飲食店の安さに感激する。地代（賃料）の差が大きいんだろうなぁ
・よく本を買っていたので、文庫で800円、新書で1000円、単行本で1800円を超えることにビビる。コロナ中に、サ終やBANのリスクを感じつつも、ほぼ全面的にkindleに切り替えた
■その他
・ホテル代高騰で出張は抑制傾向。リモート会議も普及したしね。出張予算も減らされたが、メリハリできて良かったと思う。
・福岡支社のヤツはこの世の春を謳歌している。東京水準の給料を受け取りながら、物価（主に外食費）・賃料の安い福岡は天国とのこと
